O que é
Fundo imobiliário de papel é um fundo que, em vez de comprar prédios, compra dívida ligada a imóveis. Ele junta o dinheiro de vários investidores e usa para comprar CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título de crédito que representa um empréstimo ligado a um imóvel ou a uma incorporadora). Tem "imobiliário" no nome, mas por dentro funciona como uma cesta de renda fixa.
Como funciona na prática
O fundo capta dinheiro vendendo cotas na bolsa. Com esse dinheiro, compra vários CRIs: cada CRI é, na prática, um empréstimo para uma construtora, uma incorporadora ou o financiamento de um imóvel comercial, que paga juros ao fundo em troca. Esses juros costumam ser pós-fixados (atrelados ao CDI, o Certificado de Depósito Interbancário que serve de referência para taxas de renda fixa) ou corrigidos pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial do país). O fundo repassa esse juro aos cotistas, quase sempre todo mês.
O preço da cota na bolsa não é fixo: ele sobe e desce por marcação a mercado (tema do Cap. 7), porque o valor de cada CRI na carteira muda quando a taxa de juros do mercado muda. É o mesmo efeito do Tesouro IPCA+ (Cap. 5): o fundo não aluga nada, não depende de vacância de imóvel, mas oscila como um título de renda fixa — às vezes mais do que se imagina ao ouvir a palavra "imobiliário".
Um exemplo com números
Em 02/10/2026, o IFIX (índice que reúne os fundos imobiliários negociados na B3) fechou em 3.755,86 pontos. Hoje, os dividendos distribuídos por um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) a pessoa física são isentos de Imposto de Renda, desde que três condições sejam cumpridas ao mesmo tempo: o fundo ser negociado em bolsa ou balcão organizado, ter ao menos 100 cotistas e nenhum cotista deter mais de 10% das cotas. Essa isenção seguia vigente em 02/10/2026, depois de uma proposta de taxação (MP 1303/2025) não ter sido convertida em lei. Já o ganho obtido na venda da cota, se houver lucro, paga de Imposto de Renda, sem a faixa de isenção de R$ 20 mil por mês que existe para ações.